Właśnie zakończył się też największy w historii Polski proces grupowy przeciwko bankowi. "Nabici", czyli grupa 1247 frankowych kredytobiorców mBanku, uzyskali w sądzie potwierdzenie, że ich umowy kredytowe zawierały niezgodne z prawem zapisy. W ślad za "Nabitymi" bunt ogarnia klientów innych banków. Ponad tysiąc klientów Banku Millennium zapowiedziało pozew zbiorowy o nieprawidłowe naliczanie spreadu walutowego. Jeśli wygrają, ich kredyty de facto zostaną przewalutowane na złotowe po kursie z dnia podpisania umów kredytowych.
Dziś w "Pieniądzach Ekstra" przyglądamy się sytuacji frankowych kredytobiorców.
Ilu Polaków ma problem z frankiem?
Więźniami franka są niemal wszyscy, którzy mają taki kredyt. Nie da się go refinansować innym, bardziej korzystnym kredytem, bo oznaczałoby to akceptację strat spowodowanych wzrostem kursu franka (dziś banki nie udzielają już kredytów w szwajcarskiej walucie). Sprzedaż mieszkania z frankowym kredytem w pakiecie też jest trudna.
Według najnowszych danych Komisji Nadzoru Finansowego co najmniej 37 tys. kredytów mieszkaniowych (większość to frankowe) ma status kredytów zagrożonych.
Nadzór finansowy podaje też, że ok. 200 tys. kredytów hipotecznych ma dziś większą wartość niż nieruchomości, które są ich zabezpieczeniem. A to sytuacja, w której bank może zgłosić się po większe zabezpieczenie kredytu. Wzrost kursu franka i spadek cen nieruchomości sprawił, że niektórzy kredytobiorcy po kilku latach spłacania rat mają do zwrotu znacznie więcej, niż pożyczyli. To głównie ci, którzy mieli pecha i zadłużyli się w czasie, gdy kurs franka spadł do 2 zł.
W latach 2002-06 oscylował on między 2,5 a 3 zł, więc wcale nie był tak drastycznie niżej niż dzisiejsze 3,3-3,4 zł. Kłopot dotyczy kredytów udzielonych w latach 2007-2008, bo tylko wtedy kurs spadł z 2,5 zł do 2 zł. I tylko ci klienci - to mniej więcej 240 tys. osób - mają raty znacznie wyższe niż te z dnia zaciągnięcia kredytu. Ale nawet w ich przypadku raty te stanowią nie więcej niż 130-140 proc. początkowych.
Wzrost rat jest mniejszy niż wzrost kursu franka, bo od 2008 r. spadł LIBOR CHF, a więc drugi parametr, od którego zależą raty kredytów frankowych. W 2008 r. LIBOR wynosił 1 proc., a teraz - prawie zero.
Czy "franek" może jeszcze pójść w górę?
To pytanie do wróżki, ale dziś na horyzoncie nie widać takiego ryzyka. Kurs szwajcarskiej waluty jest ściśle związany z notowaniami euro. A szwajcarski bank centralny już od ponad dwóch lat drukuje coraz więcej franków, by nie dopuścić do wzrostu kursu własnej waluty wobec euro. Dopóki prowadzi taką politykę, polscy kredytobiorcy są względnie bezpieczni.
Czy opłaca się wcześniej spłacić kredyt?
Czy warto nadpłacać raty (czyli spłacać kredyt szybciej, niż przewiduje to harmonogram) albo wręcz zamknąć oczy i spłacić go w całości (zaciągając na ten cel drugi kredyt)? Z jednej strony kredyt frankowy zawsze jest bardziej ryzykowny, bo nikt nam nie zagwarantuje, że za 10 lat frank nie będzie kosztował np. 6 zł. Ale z drugiej - to taki rodzaj kredytu, który - paradoksalnie - najbezpieczniejszy jest wtedy, kiedy spłaca się go zgodnie z harmonogramem. W ciągu 20-30 lat spłacania będą różne okresy: frank będzie raz drogi, a raz tani, co oznacza, że straty i zyski wynikające ze zmiany wysokości płaconych rat będą się w długim terminie uśredniały. Każda próba spłaty całego kredytu bądź jego dużej części w jednym momencie oznacza, że ryzykujemy tym, iż w przyszłości transakcja okaże się niekorzystna (bo kurs franka będzie niższy niż dziś).
Każdemu frankowemu kredytobiorcy, który nie ma przymusu życiowego albo ekonomicznego, by zmieniać mieszkanie, zalecam spokojne spłacanie rat według harmonogramu, bo tylko w ten sposób można zmniejszyć ryzyko wynikające ze zmian kursów walut.
Kredyt większy niż wartość mieszkania. Co robić?
Dobra wiadomość: raczej nie wchodzi w grę wypowiedzenie umowy kredytowej przez bank z powodu zbyt niskiej wartości zabezpieczenia. A już na pewno ci to nie grozi, jeśli w terminie spłacasz raty. Czego może jednak zażądać bank?
1| Wyceny mieszkania przez rzeczoznawcę. Zwykle informuje cię o tym w liście poleconym, prosząc o kontakt celem umówienia wizyty. To oczywiście "przygotowanie artyleryjskie", bo bank, mając czarno na białym aktualną wycenę wartości twojego mieszkania i porównując ją z wysokością kredytu, będzie mógł żądać od ciebie spełnienia jakichś dodatkowych warunków.
2| Przygotowania wyceny nieruchomości na twój koszt. W dużej części umów kredytowych są zapisy obligujące klienta banku do przedstawienia aktualnego operatu szacunkowego dotyczącego wartości nieruchomości na koszt kredytobiorcy.
Czy możesz się sprzeciwić? Tak. Prawo mówi, że obciążanie kredytobiorców dodatkowymi kosztami związanymi z wykonywaniem umowy powinno mieć miejsce jedynie w sytuacjach to uzasadniających. Przeczytaj więc zapisy umowy kredytowej i oceń, czy powody żądania wyceny przez bank są podane wystarczająco precyzyjnie.
Jeśli bank przeprowadził wycenę na twój koszt, nie może utajnić jej wyników.
Znam sytuacje, w których bank przysyła rzeczoznawcę, a ten pokazuje śmiesznie niską wycenę mieszkania. Możesz zlecić własną wycenę, powołując kwalifikowanego rzeczoznawcę od nieruchomości. Taka niezależna wycena zwykle jest istotnym argumentem w ręku klienta.
3| Przedstawienia dodatkowych zabezpieczeń kredytu. Umowy o kredyt hipoteczny zazwyczaj nakładają na kredytobiorcę obowiązek spłaty części kredytu lub przedstawienia dodatkowego zabezpieczenia, jeżeli wartość nieruchomości stanie się niższa (lub niższa o określoną wartość) od wysokości zadłużenia.
Jeśli w punkcie umowy kredytowej, który mówi o możliwości żądania przez bank dodatkowych zabezpieczeń, pojawia się sformułowanie w rodzaju "uzgodnione z bankiem dodatkowe zabezpieczenie", to bank nie powinien narzucać ci żadnych konkretnych rodzajów zabezpieczeń, lecz czekać na twoją propozycję. Jeśli bank usiłuje wymusić na tobie konkretne dodatkowe zabezpieczenie, stanowczo walcz o respektowanie swoich praw zapisanych w umowie kredytowej. Ale pamiętaj, żeby nie przeszarżować. Gdyby bank wypowiedział umowę, a sąd nie zakwestionował tej decyzji, to możesz stracić ogromne pieniądze i do końca życia tkwić w pętli długów.
Czy da się anulować kredyt we frankach?
W kilku krajach Europy sądy wzięły w obronę osoby spłacające kredyty we frankach lub jenach. W 2013 r. sąd w Zagrzebiu, na wniosek dwóch stowarzyszeń konsumenckich, rozpatrywał sprawę kredytów frankowych i doszedł do wniosku, że klienci zostali oszukani, bo banki zaoferowały im umowę kredytową zawierającą komponent inwestycji (tak sąd zinterpretował konieczność spłaty rat zmieniających się w zależności od kursu waluty obcej), co jest niezgodne z istotą kredytu.
W Polsce do tej pory nie zapadł żaden wyrok, który uznałby kredyt w walucie obcej za nielegalny. Zapytałem kilku prawników, jak widzą szanse na to, by udowodnić bankowi, że sprzedał toksyczny kredyt, i zażądać przymusowego przewalutowania po kursie z dnia podpisania umowy (to byłoby korzystne dla klienta, bo dziś frank jest droższy niż w latach 2007-08, kiedy banki udzieliły gros kredytów frankowych).
Zdaniem prawników dość trudno byłoby dowieść, iż klient nie miał świadomości ryzyka walutowego, nieodłącznie związanego z kredytem frankowym. Ratunkiem mógłby być art. 358 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: "w razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania, sąd może (...) zmienić wysokość lub sposób spełnienia świadczenia pieniężnego (...)". Tyle że trzeba będzie wykazać w procesie "istotność" zmiany siły nabywczej pieniądza.
Wiele zależy od sytuacji konkretnego kredytobiorcy. Dla sądu badającego sprawy kredytów hipotecznych najistotniejsze będzie, czy bank udzielił klientowi informacji związanych z ryzykiem walutowym oraz czy klauzula, na podstawie której bank przelicza zobowiązania klienta z waluty obcej na złote, była wystarczająco precyzyjna.
Jak oszczędzić na miesięcznej racie kredytu
Polacy najczęściej zaciągali kredyty walutowe we frankach szwajcarskich oraz euro. Jednak wielu z nich raty płaci w złotówkach. Tym samym kredytobiorca zostaje obciążony dodatkowym kosztem w postaci bankowego spreadu walutowego, czyli różnicy między kursem kupna i sprzedaży. Ile można oszczędzić, korzystając z możliwości bezpłatnego przejścia na system spłaty rat bezpośrednio w walucie obcej?
Każdego dnia średni kurs sprzedaży franka szwajcarskiego w polskich bankach jest o 11-12 groszy wyższy od podawanego przez NBP. W przypadku euro różnica wynosi 13-14 groszy. Kantory - te tradycyjne i internetowe -oferują kursy walut korzystniejsze przynajmniej o kilka groszy. Jeśli rata kredytu we frankach szwajcarskich wynosi 400 franków, to przy spłacie kredytu w tradycyjny sposób (kiedy to bank przelicza złotówki na daną walutę), przy kursie franka na poziomie 3,55 zł, miesięczna rata wyniesie 1420 zł. Zakładając, że w kantorze kredytobiorca mógłby liczyć na kurs franka szwajcarskiego niższy o blisko 10 groszy, zaoszczędziłby aż 40 zł. W ciągu roku oznacza to niemal 500 zł oszczędności, w całym okresie spłaty - nawet kilkanaście tysięcy złotych.
Złote na franki czy euro można wymienić w kantorze albo na internetowych platformach wymiany walut. Przy niższym kursie można zakupić większą ilość waluty obcej, oszczędzając w momencie, gdy złoty się osłabi. Dobra wiadomość: banki nie mają prawa pobierać opłat za spłatę kredytu bezpośrednio w walucie.
Read more:
http://wyborcza.biz/pieniadzeekstra/1,138163,16006229,Kredyty_frankowe_to_bomba_zegarowa_dla_bankow__Polacy.html#ixzz34R5rOvFa
Koniec lat...? 
